2024年上半年，物业服务企业在提升服务品质、优化运营模式以及增强市场竞争力等方面不懈努力，紧跟国家政策的指引，围绕“高质量发展、高品质服务”，以客户为中心，以科技为驱动，以质量为生命，不断探索和实践，为构建和谐、便捷、智能的居住环境贡献力量，推动整个行业可持续发展。

在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。

01 指数：二十城综合指数环同比微幅上涨，环比涨幅较上期收窄0.01个百分点

2024年6月，二十城物业服务价格综合指数为1075.77，同比上涨0.03%，涨幅与去年同期持平；环比上涨0.01%，涨幅较上期收窄0.01个百分点。同比来看，二十城中，深圳、南京、济南等9个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期增加1个；宁波、天津、北京等8个城市物业服务价格指数与去年同期持平；南昌、长沙和武汉物业服务价格指数同比均下跌。其中深圳同比上涨0.30%；南京和济南同比涨幅分别为0.17%、0.14%；苏州、无锡、广州等6个城市同比涨幅则均在0.10%以内。物业服务价格指数同比下跌城市中，南昌跌幅较大，为0.08%；长沙和武汉物业服务价格综合指数同比分别下跌0.05%、0.02%。

与2023年12月相比，二十城中，深圳、苏州、济南共3个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期减少5个；广州、宁波、北京等13个城市环比持平；南昌、杭州、南京和常州环比则均下跌。其中，深圳环比上涨0.30%；苏州、济南环比涨幅分别为0.07%和0.02%。物业服务价格指数环比下跌城市中，南昌、杭州环比分别下跌0.08%和0.07%；南京和常州跌幅均在0.05%（含）以内，其中常州跌幅最小，为0.02%。

从不同星级物业服务价格指数来看，二十城三星级、五星级物业服务价格指数同比均上涨，四星级物业服务价格指数同比下跌。2024年6月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.03%，同比上涨0.04%；四星级物业服务价格指数环比下跌0.01%，同比下跌0.02%；五星级物业服务价格指数环比上涨0.05%，同比上涨0.08%。同比来看，三星级物业服务价格指数中，南昌、济南、苏州等10个城市较去年同期上涨，其中南昌、济南和苏州涨幅相对较大，均超0.1%；南京、北京、重庆等9个城市同比持平；长沙同比下跌，跌幅为0.02%。四星级物业服务价格指数中，深圳、济南共2个城市较去年同期上涨，其中深圳涨幅为0.30%；苏州、无锡、广州等10个城市同比持平；南昌、长沙、杭州等8个城市较去年同期下跌，其中南昌和长沙跌幅较大，均超0.1%。五星级物业服务价格指数中，深圳、南京、常州和广州共4个城市较去年同期上涨，涨幅分别为0.94%、0.83%、0.15%和0.10%；北京、济南、苏州等12个城市同比持平；武汉同比下跌0.35%。

02 价格：二十城均价为2.64元/平方米/月，物业服务收费略有上涨

2024年6月，二十城物业服务均价为2.64元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.95元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.65元/平方米/月和3.31元/平方米/月；杭州、广州、天津、宁波、武汉均价分别为2.93元/平方米/月、2.77元/平方米/月、2.76元/平方米/月、2.64元/平方米/月、2.61元/平方米/月；成都、青岛等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。

从不同星级物业服务收费来看，今年上半年，二十城三星级、五星级物业服务收费同比均上涨，四星级同比下跌。2024年6月，二十城整体三星级物业服务收费为2.03元/平方米/月，同比上涨0.02%；四星级物业服务收费为2.83元/平方米/月，同比下跌0.04%；五星级物业服务收费为3.98元/平方米/月，同比上涨0.05%。

03 样本：四星级项目占比持续上升，一线城市四、五星项目占比超六成

▊ 二十城样本各星级项目中，四星级与五星级项目占比58.75%

整体来看，二十城物业服务水平以四星为主，占比47.56%，四星级和五星级项目占比分别为47.56%、11.19%，五星级项目占比稳中有升；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为68.26%，环比上涨3.12%；一线城市中四星级项目占比为51.69%。二线城市四星级项目占比为45.73%，环比上涨约1%；五星级项目占比为8.80%，三星级项目占比45.47%，四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。

一线城市的四星级项目达51.69%，在国家政策影响下，物业服务企业有更多精力提升服务质量，磨练自身软、硬件服务能力，提升整体项目实力，规范各项服务流程，加强卫生保洁以及美化社区环境，提高项目软件服务水平。

从区域分布来看，珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比超60%，分别为63.62%和66.01%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区、中部地区和长三角地区四星级样本占比分别达33.51%、42.53%、49.13%，中部地区与长三角地区四星级样本较去年均同比上升，长三角地区和环渤海地区经济更为发达，具备较好的物业服务发展基础，服务水平居全国前列，环渤海地区的五星级样本占比最高达21.20%；中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低，仅达47.45%，环比小幅上涨。

从城市方面看，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、天津、重庆、成都、宁波、昆明十一个城市的四、五星级样本占比均超过60%，领先于其他城市。其中北京、上海、深圳、南京、重庆、天津、昆明七座城市四、五星级样本占比超过65%。北京的五星级样本占比为38.89%，环比大幅上涨11.76%，仍居于所有城市首位，上海、广州、南京、天津、成都和常州的五星级项目占比也均超过10%，分别为13.66%、10.60%、20.00%、23.88%、13.26%和16.50%。

▊ 物业服务软硬件整体发展均衡，软件、硬件服务两翼齐飞

物业服务软件、硬件服务双提升，均衡发展。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.88分和82.31分，软件平均得分略高于硬件平均得分。通过优化经营和提高服务质量，提高客户满意度和忠诚度，优质的“软”实力帮助企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，并实现业务的持续增长。一方面，不断升级硬件系统，更新设备设施；另一方面，物业服务企业持续加大软件方面投入，提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求，提高软件服务水平。2024年上半年软件、硬件服务水平均有提高。

多数城市软硬件服务水平差距不大，深圳软硬件得分差绝对值较大。深圳软件得分比硬件得分高5.38分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市。主要原因为深圳硬件得分在二十城均值附近，软件得分明显领先，居二十城首位；其余城市软硬件得分差绝对值较小，宁波与合肥，硬件得分与软件得分的差值为3.93、1.02，其余十四个城市软硬件得分差绝对值均小于1分，匹配程度较高。