8月12日，贝壳发布2024上半年经营业绩。2024上半年，贝壳平台总交易额约为1.47万亿，较2023年同期的1.75万亿减少16.2%。其中，存量房交易的总交易额为1.02万亿，同比减少8.7%；新房交易的总交易额为3871亿，同比减少32.4%。最为亮眼的是家装业务，上半年总交易额76亿，同比增长24%。上半年，贝壳实现净收入397亿，与上年同期持平。经调整净利润40.86亿，同比减少31%。

截至6月底，贝壳门店数量45948家，经纪人数量45.87万人。虽然受房地产行业下行影响，贝壳的业绩有所下滑，但是我们还是从其各项业务中，看到了贝壳在社区内对物企成长空间的挤压。

01 通过省心租布局房屋托管

如果大家对国外物业管理模式有所研究，就会发现，国外的物业管理公司大多都会把房屋托管作为主营业务的一部分。而国内的物业企业，却很少涉足相关业务。

不过，从贝壳的经营数据中，我们发现，其房屋托管业务已经初具规模。截至6月底，贝壳省心租在管房源规模超过30万套，而2023年同期的时候还只有12万套。贝壳的房屋租赁服务净收入，也由2023年同期的21亿增至当前的58亿，增长幅度高达176.7%。

贝壳省心租属于分散式机构托管服务，既没有运营长租公寓那么“重”，又比单纯的经纪业务往前一步，目的是将市场上分散的房源转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，并提供专业管家服务。

不同于传统的二房东或租房中介，贝壳的省心租，不收中介费，不收装修费，不赚租金差价，不做隔断房。省心租的主要收入模式就两项，一个是空置期的时间差，另一个就是每个月8%-10%的管理费。目前省心租会根据被托管房源的面积、居室、周边配套等维度，设置30-60天不等的空置期。然后通过内部的深度协同，加快房源去化，缩短出房所需的实际时间，与签订的空置期打出时间差，从而实现“微利可持续”。

根据中期业绩发布会上管理层披露的数据，上半年贝壳省心租的综合去化天数，已经从9.8天缩短至7.5天。另外，贝壳早就知道年轻租客的新特点是：没事不要打扰他们；有事能迅速解决。

所以，贝壳为此设计了24小时报修服务，并向租客收取10%左右的服务费。不管是马桶堵了，还是燃气灶点不着，甚至给空调遥控换电池，客户都可以通过24小时报修服务叫人，立刻有人上门解决。从业主和租客的角度来看，在社区里，贝壳比物业更能解决问题。

02 把家装业务做深做透

装修对每个家庭来说都属于大宗消费，从消费额度上，仅次于买房，与汽车消费相当，但是在体验感上远不如前两者。这两年，贝壳的家装业务已经达到了百亿规模，从今年开始，贝壳放慢了扩张节奏，沉下心专注于基础设施和能力建设。

家装是重服务属性的行业，都是一些基本功的较量，需要俯下身去解决最基础、消费者最在意的服务问题。例如，按时履约、真材实料、快速响应、家具的一次性安装成功率，这才是逃离内卷最有效的办法，一心想走捷径只会更快迷路。

贝壳这两年在家装数字化能力上投入了很大的精力。Home SaaS 2.5已经迭代了BIM共享服务中心中台模块和材料履约一体化模块，可出具标准化施工图方案，进行自动装修报价。

这将提升设计师效率并减少出错率，并在材料履约上实现多种主材品类的线上统一调度，增加材料交付的确定性。未来数字化系统能力所要实现的目标是，推动家装家居服务实现全国一套业务模型框架。

另外，贝壳还在全国推广实施主动维保服务，在竣工后的5个月和22个月，贝壳会主动去客户家进行免费的维护修理，对墙面开裂等共性问题，进行早发现早修复。并不断扩充自营售后团队，从去年底的200多人，提升至今年6月底的400多人。

在家装这件事上，谁能把服务做深做透，谁就有未来。

03 通过便民服务站做信任沉淀

对于客户来说，贝壳提供的买房、租房、家装等需求，都是相对低频的需求。如何在一个低频的行业，做信任的沉淀？贝壳的方式是，围绕“居住体验”把线下门店打造为“一站式”居住服务的入口。

在上海，链家在推行“大店模式”，在提升经纪人收入竞争力的同时，结合“社区便民服务站”的定向覆盖，来增加服务密度。贝壳通过社区便民服务站解决日常生活中的便民小事，诸如打印复印、询路指引、应急雨具、便民饮水、高考物资补给、帮助垃圾分类等，并在其他城市复制该模式。

2024上半年，贝壳超过18人的大店占比约为51%，比去年高出5.4个百分点。

近十年来，物业企业在社区内，进行了很多业务模式的探索，一开始大家都认为，围墙是物业企业的优势，但慢慢我们可以发现，围墙并没有挡住外来的竞争者，反而禁锢了物业企业本身。现在，社区里的很多服务，几乎都与物业企业无关了，就连最基础的“四保”服务，很多物业企业也都摒弃了，物企一线员工存在的意义，似乎只剩下收缴率了。

前些年，媒体经常报道的是，物业保安与房产中介的矛盾。这两年我们经常看到的是，物业保安与外卖骑手的矛盾。似乎物业在社区里总是处在矛盾的风暴点上。而其他势力，则正在一步一步地赢得民心