引言 Foreword

2024年8月15日，由亿翰智库、亿翰物研主办的不凡·2024中国房地产业品牌价值峰会隆重举行。同期，重磅发布《2024中国物管行业可持续发展白皮书》、《2024中国上市物企综合实力研究成果》。

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01 研究模型

▊ 模型及指标选择

从环境治理、社会责任、企业治理三大维度，共13项二级指标进行评价，既关注企业的内部治理，也考虑企业行为的外部性。采用专家打分法，综合观察长期ESG建设及实践成果，也同步将短期突发风险事件的影响考虑在内，长短兼顾。

▊ 时间

核心指标表现及数据统计时间截止到2023年12月31日，同时兼顾到2024年6月之前的企业表现；

▊ 企业属性

在中国内地开展经营活动的物业服务企业；

▊ 数据来源

（1）纳入研究的企业的ESG报告/可持续发展报告/社会责任报告及各项公告；

（2）任何共公开信息渠道取得的相关信息，包括但不限于官方网站、调研报告、学术研究报告等信息渠道。

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从物管市场、资本市场以及社会责任层面考量上市物企的表现和能力，主要包括从企业的资本市场表现、运营能力、社会责任、成长能力、经营规模、盈利能力等6个方面，运用科学、严谨的评价模型，并参考政府监管，建立“3+X”模型 对上市物企进行全方位评价，最后应用指标建模法、因子分析法和层次分析法等业内公认的权威研究方法，得出上市物企TOP30的最终研究成果。

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第一部分 ESG板块

01 ESG建设的必要性及物企转型面临的挑战

▊ 发展背景

当今世界正面临气候危机、环境污染、资源短缺、经济增速放缓等诸多长期挑战，在这种情况下，制定新社会契约、改善全球环境、社会治理以共同应对挑战，成为了全世界的共识，因此发韧于20世纪60年代的“社会责任投资”理念，在历史潮流的推动下演变为ESG，即环境，社会和治理。ESG成为了解决这些挑战和实现可持续发展的重要框架，ESG理念的引入对于实现经济、社会和环境的协同发展至关重要。

在经历几十年经济高速增长之后，我国步入发展新时代，高质量发展、共同富裕、双碳战略等成为新的战略目标。“十四五”规划提出 “坚持新发展理念，实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展”，也再次强调了社会发展要以推动可持续增长和高质量发展为主题。并且在2020年在中央经济工作会议上，我国多次提出要实现碳达峰碳中和。2021年，两会宣告碳达峰碳中和写入政府工作报告，紧接着出台了一系列的“双碳”政策，有节奏、有步骤、更加科学系统地推动“双碳”政策的落实，为我国特色ESG标准体系建设起到积极推动作用。

▊ 国策驱动

近几年，政策的出台为我国的物业企业发展ESG起到了重要作用，政策的作用主要体现在三方面，第一为ESG披露的标准与体系的建立；第二为对物业企业的市场行为的限制与约束；第三为对可持续发展企业进行鼓励与引导。

例如，对于环境方面，规定物业企业必须进行环境影响评估，并制定节能减排目标。对于社会方面，要求物业企业关注员工福利、社区参与和公益慈善活动。对于治理方面，要求物业企业建立健全的公司治理结构、加强信息披露和内部控制等。这些规范性政策推动物业企业在ESG领域的实践，促使其积极履行社会责任，提高治理水平。

其次，通过激励机制鼓励物业企业参与ESG相关工作，提供税收优惠、奖励补贴等激励措施，减轻物业企业的负担并提高其投资回报率，例如，港交所还为可持续发展的企业和项目持续提供融资支持，这些激励措施使得物业企业更愿意在可持续发展领域进行投资和改进，推动ESG实践的开展。

▊ 内需要求

物企进行ESG建设是其自身发展的必然要求，这一要求深刻植根于企业长期可持续发展的内在需求之中。在当今社会，环境、社会和治理问题日益成为影响企业运营和发展的关键因素。物企作为服务行业的重要组成部分，通过关注ESG问题，不仅可以提升服务品质，打造差异化竞争优势，满足业主对绿色、低碳、安全、和谐社区生活的多元化需求，还能够优化资源配置，提高运营效率，实现经济效益与社会效益的双赢。

与此同时，ESG建设将有助于物企树立良好的品牌形象，提升市场认可度。具有良好ESG表现的物企更容易赢得消费者、投资者和员工的信任与支持，为企业的长远发展奠定坚实基础。

更为重要的是，ESG建设也能够帮助物企增强风险抵御能力以及可持续发展能力。在可持续发展成为共识的今天，物企需要建立起长期价值创造的商业模式，以实现经济、社会和环境的三重底线目标。而ESG建设正是实现这一目标的关键路径，要求物企在追求经济效益的同时，也要关注社会和环境的影响，承担起更多的社会责任。

▊ 转型挑战

然而物业管理行业在推动社区的可持续发展、提供公平和优质的服务以及营造良好的社区环境的同时，无论从政策层面、业主层面还是投资者层面都面临巨大挑战。

政策要求：我国的环境压力加剧，为改善环境污染、全球气候变暖等环境问题，我国对企业排放等环境相关的政策法规更加严格，物业企业面临着更大的环保压力，从节能减排到废弃物管理，从能源利用效率到环保设施的维护，这些都可能给其带来额外的运营成本和管理难题。

业主要求：随着城市化进程的加快，社区的数量也在不断增多，业主对物业服务的需求也在变得越来越多元化，如何在有限的资源下，满足各种不同的需求，是当下物企面临的又一难题。

投资者要求：投资者对ESG关注度提高，ESG评级情况成为投资者规避风险的重要指标，同时也通过多种方式影响企业估值，为物企带来资本市场的压力，物业需要不断完善自己的治理结构和治理机制，提高决策的公开透明度，强化风险管理，这无疑增加了管理的复杂性和难度。

02 上市物企ESG发展的四大特征

▊ 披露数量明显提升，议题探索日臻完善

2023年，57家在港交所上市的物业企业中，有45家企业单独披露ESG报告，11家企业以与年度报告合并的形式进行披露。

2022年，56家在港交所上市的物业企业中，有40家企业单独披露ESG报告，10家企业以与年度报告合并的形式进行披露。

2021年，52家在港交所上市的物业企业中，有39家企业单独披露ESG报告，9家企业以与年度报告合并的形式进行披露。

与2022、2021年相比，单独披露ESG报告的物企占比进一步提升，且透明度、标准化、可比性逐步增强，可持续发展迈入新阶段。

物业服务企业在ESG发展理念的指引下，围绕着环境治理、社会责任、企业治理三个大核心议题方向进行了多元化的探索与完善。如在环境治理上，积极践行项目节能产品及技术的引进与改进、倡导绿色办公等，且多已取得不错的治理成果。

详细来看，根据物业企业在ESG方面的披露情况，目前，物业企业的ESG二级指标涉及20余项，而三级指标则多达100余项。其中在环境治理（E）方面主要包含水资源管理、废弃物管理、能源管理、碳排放与应对气候变化及绿色办公与宣传；在社会责任（S）上，是目前企业披露数据最多的部分，主要包含企业股东责任、社会责任、供应链责任、员工责任、客户责任几大项，其中，员工责任、客户责任、社会责任是目前物业企业发展最重要的议题。在对企业治理（G）方面的披露上，物业企业涉及到的指标主要包含公司治理与合规经营、风险管理、反腐倡廉四大项，其中，反腐倡廉与反贪污是众多物业企业关注的第一层议题。

从议题的重要性上看，目前服务品质、公司治理、客户安全、合规经营、职工安全等是众多议题中的第一层议题内容，对于知识产权保护、供应链管理、社会公益慈善与相关志愿活动则是物业企业的第二层议题。

▊ 强化服务核心，以科技驱动效能提升

回归服务初心，注重用户满意度

2023年，企业经营重心转移到对服务内容与质量的提升，根据企业年报，2023年9家所得款项用途变动的物企中，四家物企提高了一般企业用途及营运资金的占比，其中银城生活服务增加最多，一般运营资金占所得款比例从10%提升到39.4%。物业企业对业主的满意度也更加重视，通过提供高品质的服务、建立积极的沟通渠道和反馈机制、提供个性化的社区服务、积极组织丰富多彩的社区活动、建立有效的投诉处理和纠纷解决机制等不断提升用户的满意度，实现可持续发展。

碧桂园服务：小业主满意度93.97%，较2022年提升1.11pct，业主覆盖率97.05%；五分好评率73.12%，较2022年提升7.48pct

新希望服务：客服好评度85%，投诉处理率100%

绿城服务：2023年，绿城服务共收到投诉27565单投诉，投诉责任回复率100%，投诉信息的来源分为：来访、来电、来函、短信、微信、绿城生活APP、网络发贴、媒体报道及其他单位转诉等。

智慧化与服务融合，驱动物企运维革新

在物业企业探索“碳中和”革新之路的过程中，能源和效率是两大核心要素，而智能化和数字化技术则成为实现这些目标的关键手段。

例如，物业企业通可以提供智能能源管理系统，通过传感器、数据分析和自动化技术监测和优化能源使用；支持可再生能源的应用和管理，如太阳能电池板和风力发电；通过物联网技术和智能设备，实现设备的远程监控和管理，提高运维效率等。

万物云：万物云在深圳万科云城六期节能改造项目上，为建筑群中央空调制冷系统部署物联网数据采集系统、搭建基于于 AIoT 技术的中央空调智控系统、 利用 AI 算法实现供需动态平衡及全域效率寻优等。据万物云ESG报告，2023年，云城六期中央空调系统实测节能率达 17.13%；实现空调系统智慧节能运行，大幅提升系统运行管控效率，显著降低能源费用和运维成本，预估年节电量 27 万千瓦时，年减排量 121 吨。

永升服务：永升服务与霖久科技协同，共同推动智慧环卫项目的发展，旨在通过构建智慧环卫大数据营运平台、环卫保洁综合管理平台、中转站监控平台和营运智慧调度中心，实现对环卫作业的实时监控和资源高效调度。这一系统能够精确管理保洁人员绩效，自动排班，生成考勤报表，检测作业区并实现智能考核，同时对环卫车辆的全生命周期进行精细化管理，包括维修、保养、年检等，并通过机器学习优化收运路径，提高效率，降低成本。

▊ 全方位推进节能减排实践运用，助力物企降本增效

在环保实践中，物业企业可以采取多种措施,例如通过提升能效、采用可再生能源、减少废物产生和排放等方式减少企业的环境足迹，通过提供绿色建筑、智慧社区等绿色产品和服务，满足市场对绿色生活的需求，同时也为企业自身创造新的业务机会和增长点。

在2024年物业企业的ESG报告中，均展现出对节能减排、绿色发展的重视。在水资源、能源资源等的节约与再利用上，各企业均在自身力所能及的范围内进行设备改进、节能改造等。例如中骏商管为了有效节约空调能耗，在泉州中骏世界城在建筑外壳选用绿光玻璃镀膜，透过物理作用减少室内外热能的交换。绿光玻璃镀膜在夏季时能有效阻挡太阳的酷热，从而避免室内温度过高，大大节省空调的能耗；在冬季则起到保温的作用，防止室内的热量流失。

从企业用水量上看，物业企业的耗水量与其所管面积有较大的关联，部分物业的社区用水量显著低于同等体量的企业，则得益于其进行的节水型社区改造，节水设施的铺设、雨水回收设备、智能浇灌系统的建设等。如远洋服务在合肥万和云锦项目对雨水回收系统进行改造，通过在输出管道增加阀门直连绿化和保洁用水管网，将原绿化用水和保洁用水从自来水管道切换至雨水回收利用系统，年内节约自来水可达1800吨。

目前，物业企业在系统性的进行节水理念传播及具体措施上，主要包括：成立节水组织，统筹集团节水工作；全渠道宣传节水工作，提高节水意识；在项目上成立负责人，成立节水监督网，监控节水工作；输水设备定时维修、检修，较少水资源消耗；新建及改造输水设施设备；增设水循环装置；加强节水器具、供水管网的维护与养护等。此外，部分物业企业在社区泳池上也进行了泳池水循环系统，增强水资源的利用率。

在废弃物管理上，物业企业通过制定严格的排放控制规定，践行绿色运营，对大气、水、噪声、固体废弃物等排放物进行严格把控，以减少污染物排放，从而降低碳排放量。从具体披露情况来看，企业披露数据维度各不相同：碳排放量在10万吨以上的企业，大部分是将由外购电力、外购热力等产生的二氧化碳计算进企业总温室气体排放量中，并不属于企业生产经营过程中产生的二氧化碳；而排放量在10万吨以下的大部分企业并未将外购能源产生的温室气体纳入计算范围内。

在能源管理上，物业企业通过制定能源消耗相关规定、定时监控能源利用情况，从管理技术层面对能源消耗进行定向监测，从而达成节能减少碳排放的效果。在能源使用上，物业企业通过使用清洁能源以及可再生能源，减少常规能源的使用。例如碧桂园服务：节能灯具改造23.31万个，节能改造节约电量2052万度，二次供水改造项目22个，节约178万度电。2023年度能源总耗量密度相较于2022年度下降17%。

▊ 服务下沉彰显物企责任，员工培养供应链管理双头并进

物企融入基层治理的趋势愈加显著，在国家大力提基层党建、乡村振兴、社区养老的前提下，物企充分发挥自身优势，做到服务下沉，大力发展红色物业，承接乡村振兴项目，积极建设养老型社区，站在社会发展角度勇担社会责任，将业务推向纵深发展。

例如华润万象生活：物业服务和乡村振兴深度融合的“红色管家”物业服务模式累计进驻10座华润希望小镇，在提供物业服务的同时，帮助小镇改善环境，吸纳村民就业，提升小镇综合防治水平。2023年，华润万象生活加大对小镇特色产业的帮扶力度，通过旗下社区商城、“一点万象”和“朝昔”等平台，加强特色农产品的展销，拓宽当地村民增收渠道。

在社会责任实践中，物业企业的实践方式多种多样，例如对员工的内部培训和教育，公平、公正的招聘和晋升机制；对客户满意度的重视，新需求的实现；对供应商的管理；参与公益活动，参与乡村振兴，发展社区养老，深度融入民生治理等。以下分别从员工、供应商两个角度进行分析。

员工责任

对于员工的责任则是物业企业排在第二位的重要议题，也是企业社会责任中细分指标项最多的内容。物业企业人才培育是保障其可持续发展的重要环节，随着物业市场的不断发展和市场竞争的加剧，优秀的人才已经成为物业企业长期稳定发展的核心竞争力，尤其是拥有专业的技能、知识和经验的人才，才能够更好地为客户提供高质量服务，增强企业竞争力与溢价能力，从而扩大市场份额，得高满意度口碑。

2023年，上市物业企业中员工平均培训时长为42.7小时，相较于2022年的45.4小时略有减少，其中第一服务控股平均培训时长位居榜首，高达208小时。上市物业企业平均培训覆盖率约96.8%，相较2022年得到明显提升，其中75%的企业员工培训覆盖率实现100%。物业企业针对不同的岗位，分别制定了不同的人才培育计划，针对性的帮助员工实现职业技能的提升。

供应商管理

物业企业对供应商管理有助于保障服务质量、降低成本和风险、促进供应链的可持续性。通过建立良好的供应商关系和有效的供应商管理机制，从而获得持续的竞争优势，并实现业务的稳定增长和可持续发展。

企业根据《中华人民共和国招标投法》、《中华人民共和国政府采购法》等法律法规，以及《供货商管理制度》、《采购管理制度》等政策，在供货商注册、评估、入围、决选等程序实行严格规管，以形成稳定的供货商队伍，实现优化整合供货商资源、控制采购成本、提高采购效率的目的。

截至2023年末，已披露供应商数量的56家上市物企共与202311家供应商保持合作关系，包括供应物料、设备等的实物供应商，提供保安、保洁服务等的服务类供应商等。新城悦服务、中海物业、万物云拥有数量最多的供应商，分别拥有27768、25362、18882家供应商。

在对供应商的管理上，企业重点关注筛选及准入、履约评估及廉洁采购三大环节：

筛选及准入：企业通过建立标准化流程，严格规范供货商寻源、筛选、审核及准入等工作，将 ISO9001 质量管理体系、ISO14001 环境管理体系、GB/T45001-2020 职业健康安全管理体系等纳入筛选考察标准，力求与质量合格、遵守商业道德的高质量供货商建立合作关系。

履约评估：在供货商履约阶段，企业定期（月度、季度、半年度、年度）对供货商进行考核评级，从资质考察、人员专业性、经营情况等维度进行履约评估并调整相应等级；针对风险较高或具代表性的工程项目，还通过定期开展飞行检查以进行更全面的质量管控。依据考评结果，对于优秀供货商将给予激励，针对考核不达目标供货商将进行约谈并要求其立刻整改，若拒不整改或整改仍不达标将执行清退政策。

廉洁采购：为向商业合作伙伴传递正面廉洁的企业形象，企业建立阳光透明的招标采购生态管理体系，通过系统化流程规范供货商管理。所有企业在与供货商签署采购合同时，会向其提供廉洁文化的标准文件，确保供货商知晓公司的举报渠道，并要求所有供应商签署《廉洁承诺书》。此外，企业通过向供应商提供廉洁培训、宣贯反腐案例，加强与供应商的诚信阳光合作关系。

▊ 部分物企人才培训计划ESG未来建设展望

未来，随着上海、深圳和北京证券交易所正式发布上市公司可持续发展报告指引试行版，引导和规范上市公司发布《可持续发展报告》，ESG报告从自愿披露到强制披露的转变不仅是规则上的变化，更是市场发展、监管要求、企业责任等多方面因素共同作用的结果。对于整个物业行业而言，ESG理念将会落实到物企高质量发展的每一处。越来越多企业践行可持续发展理念不仅只为满足监管要求，更是为展现企业将环境与社会责任视为己任的价值观。

结合2023年物企ESG报告披露情况以及未来展望，我们就以下三方面提未来建设要点：

1）在环境治理层面，双碳政策的逐步落地与实施正在引领着一场深刻的绿色变革，一系列的环保措施与量化指标将不断完善，为物业企业明确了一条清晰的发展道路这不仅要求物业企业在日常运营中注重环保，更需要在战略规划层面将绿色发展理念融入其中，以实现长期可持续发展。同时，物业企业通过积极优化人员结构，引入创新性技术和跨界人才等举措，有望在节能减排和资源循环利用等方面实现重要突破。

2）在社会治理层面，物业企业的发力点主要聚焦于员工、客户、及社会公益三大核心领域。针对人才发展，物企将致力于完善人才梯队建设，通过制定科学合理的培养计划，充分发挥人才在推动行业迭代更新中的引领作用，助力技术创新与高质量发展；针对客户责任，作为商务服务业属性，物业企业在服务品质、客户满意度、智慧化转型等方面建设将成为企业核心竞争力，也是行业能够可持续发展的重要基石；社会公益方面，物业企业将持续关注社会热点问题，并积极参与各类公益活动。企业将致力于发展公益品牌，通过整合资源、创新模式等方式，推动公益事业的深入发展。同时，物业企业还通过积极参与社会治理、推动社区发展等方式，为构建和谐社会贡献自己的力量。这不仅有助于提升企业的社会形象和品牌价值，更是企业实现可持续发展的重要保障。

3）在公司治理层面，物企将更深度践行合规运营理念，构建更加专业的公司管治架构，包括完善内部管理体系，确保决策过程的透明度和科学性，以及强化风险管理机制，以应对日益复杂的市场环境。企业将致力于打造一个高效、廉洁、负责任的治理团队，通过不断优化公司治理结构，提升决策效率与执行力，确保公司长期稳健发展。同时，物企还将注重培养员工的合规意识，形成全员参与、共同维护合规文化的良好氛围，为企业的可持续发展奠定坚实基础。在社会治理层面，物业企业的发力点主要聚焦于员工、客户及社会公益三大核心领域，致力于实现经济效益与社会效益的双重提升。

第二部分 上市物企板块

01 规模增长大不如前，行业分化明显

2023年54家物企披露在管面积总数为78.15亿平方米，平均在管面积为1.45亿平方米，相较2022年的1.29亿平方米增长了12.2%。但纵向对比来看，2023年物企整体的在管面积增速大不如前，这与物企在这一年收并购规模快速缩减、房地产竣工面积下滑，房企支持力度下降有很大程度的关系，因此在管面积增速出现了明显放缓的现象。

此外，从物企2023年与2022年物企合约在管比能更明显地看出，绝大部分样本物企的合约在管比都出现不同程度的下降，意味着物业行业集体面临到储备面积逐步缩水的情况。仰赖于过去已经签订的储备面积兑现成在管面积，2023年在管面积在暂时还维持了比较良好的增长，但是合约面积的拓展明显受到阻碍，后续物企面临到相对较高的拓展压力。

从营业收入上看，2023年62家物企披露总营收为2845.57亿元，较2022年同期的2621.17亿元增长了8.6%，营收均值45.90亿元。其中，仅14家物企营收高于平均值，占比约24%。纵向对比来看，2023年物业行业营收均值仍在提升，但是营收增速出现了明显的回落，2023年整体营收增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点，下滑幅度整体较大，主要是以下几方面的因素：1）在管规模增速下滑：一方面是受到地产开发下行影响，增量市场交付有所减少，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；2）增值服务收入减少：同样受上游房地产企业影响，物企主动缩减非业主增值服务收入，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利。

从不同企业梯队来看，亿翰物研将已披露数据的62家上市物企按照营收规模划分为以下四个梯队，“50亿+俱乐部”成员共13家，较去年减少了金科服务，其中国资背景物企共5家。虽然行业营收两级分化较为严重，龙头企业优势明显，但营收增速方面，各梯队间营收增速差距相对较小。

02 国家队势头强劲，多指标持续占据上风

根据2023年年报我们可以看出，无论是盈利能力或是规模增速，国央企相较于民营物企都保持着更加稳定的增长。

从营收及营收增上来看，2023年物企整体营收增速大幅减缓，但国央物企相对于民营物企确实更加稳健。2023年国央物企实现营收1123.01亿元，较2022年同期增长15.5%；民营物企实现营收1722.57亿元，较2022年同期增长4.4%，低于国央企近11.1个百分点，虽然两者增速均较2022年有所下滑，但由于国央企强大的背景优势、资源优势以及信誉度优势等，国央企在营收表现上相对保持稳定，穿越周期能力也更强。

根据盈利数据来看，2022-2023，国央企毛利润增速和净利润都力压民营物企一头。其中最为显著的就是利润增速指标，国央企毛利润实现了18.3%的增长，净利润实现了27.0%的增长，民营物企则分别下降了13.9%和19.2%，降幅不少。毛利率和净利率变动方面，国央企也是保持正增长，而民营物企分别下滑4.5%和0.95%。在物业行业普遍面临地产流动性危机、物业服务需求增多，人工成本刚性增加、物业费上涨困难等多重因素叠加的影响之下，民营物企盈利困境仍在，较国央企承压更大，如何破局当前困境，是许多物企亟待解决和正在思考的问题。对于未来物企行业格局，亿翰物研也是基于地产格局的基本上，对于物业格局进行了预测，认为可能是三分天下，国企未来可能占比50%，成为行业的支柱力量，央企20%作为补充，优质民营物企约占30%。

回望2023年1月至2024年7月的资本市场，新上市企业只有4家。不难发现，当下民营物企上市的声音越来越小，上市和递表的主力皆为地方性国资物企，如成功上市的长沙市国资委旗下泓盈城市服务和西安经开区旗下的经发物业；以及递表的深圳市国资委旗下深业物业和拟于2024年递表的无锡国资委旗下瑞景城市服务。

03 业务结构优化调整，持续巩固物业管理基本盘

近年来，物业行业朝着多元化、差异化方向发展，物企不再单纯提供物业管理服务，更多是成为综合性多元服务商，不断进行业务的新延伸。2023年大部分物企将自身业务结构进行了优化调整，一方面是由于政策红利，鼓励物企提供社区服务等，另一方面是物企主动减少对关联方的依赖，降低非业主增值服务收入占比，尽可能减少关联方带来的不利影响。亿翰物研统计了披露相关业务数据的上市物企，基础物业管理服务及其他服务占比有所提升，非业主增值服务收入占比下滑明显，业主增值服务和商业运营服务收入占比保持相对稳定。主动降低非业主增值服务收入占比成为了业务结构调整的主旋律。

2023年披露数据的46家上市物企基础物业管理服务收入约为1515.63亿元，占总营收的66.5%，较2022年的63.3%提升3.2个百分点，其中42家基础物业管理服务收入占比超50%，这主要是由于物企在管规模的增长带来收费面积上升；另一方面由于非住物业费增长带动整体物业费单价上涨。随着回归服务本质逐渐成为行业共识，各家物企也将回归服务本质列入企业执行战略之一，未来基础物业管理服务收入将继续稳中有升，基本盘持续巩固。

而对于增值服务而言，虽说近年来物企在不断探索和深挖社区流量价值，但日益面临增长乏力的困境，2023年近半数物企业主增值服务收入呈现负增长，仅少数诸如新城悦服务此类真正找到并夯实适合自身发展且具备核心竞争力赛道的物企业主增值服务表现亮眼。新城悦服务凭借独到的市场判断以及坚持的战略执行，2023年业主增值服务实现收入13.14亿元，较2022年同期增长约2.3%，其中团餐业务实现收入4.5亿元，位列该赛道行业第一。

04 行业逐渐朝着高效、高质方向发展

随着社会经济的快速发展和人们生活质量的不断提升，业主对物业的要求变得更加多元化、细节化，对物业管理的效率和质量提出了更高的要求，同时，在当前的社区服务内容同质化严重的背景下，打造自身的差异化竞争优势，提升综合服务质量就显得更为重要。

除外在需求对行业高质量发展的推动外，物企也在着重修炼内功，实现内驱发展，例如技术创新和数字化转型是推动物业行业高效发展的重要驱动力，随着信息技术的迅猛发展，物业企业正在积极采用智能化解决方案、物联网技术、大数据分析等新兴技术来提升运营效率和服务质量。但物企智慧化建设的投入成本较高，回报周期较长，因此综合实力强的头部企业智慧化趋势或更为明显。

另外，行业竞争的加剧也推动了物业行业朝高效、高质方向发展，近几年物业行业分化趋势愈加明显、增量空间挖掘难度加大等多个因素导致行业内的竞争更为激烈，在其中，高效的运营管理和优质的服务成为吸引客户和保持客户的关键，物业企业为了在竞争中脱颖而出，不得不加大对高效、高质发展的重视。